Holste

Ingenieur- und Sachverständigenbüro
Unsere Leistungen

Ihr Ingenieur- und Sachverständigenbüro in Oldenburg und Westerstede

Als Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung stellen wir für Sie den Verkehrswert (Marktwert) Ihrer Immobilie fest. Wir erstellen Gutachten zum Zwecke der steuerlichen Bewertung, für gerichtliche und außergerichtliche Vermögensauseinandersetzungen  als Verhandlungsgrundlage für Immobilientransaktionen, als Entscheidungsgrundlage für den An- bzw. Verkauf von Immobilien. Zur Vermögensübersicht werden durch uns Kurzgutachten erstellt, ebenso beim Verkaufswunsch des Kunden. Für alle anderen Fälle erfolgt die Ausfertigung eines Vollgutachtens nach §194 BauGB. Beim Immobilienkauf sind wir Ihnen zudem behilflich im Bereich des Gebäudezustandes, der Baukonstruktion sowie der Instandhaltungen.

Eng damit verbunden sind auch die Bereiche der Bauschäden (z. B. Schimmelbildung) und der ggf. erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen. Dies ist nur ein Teil der wertrelevanten Bestandteile der Immobilienbewertung. Für Banken und Kreditinstitute erstellen wir zum Zwecke der Beleihung von Immobilien und Grundstücken den Beleihungswert nach  BelWertV und PfanBG. Unsere Büros mit Sitz in Oldenburg und Westerstede arbeiten im gesamten Bundesgebiet.

Auf unserer Website möchten wir Ihnen einen detaillierten Überblick über unser Angebot im Bereich der Immobilienbewertung verschaffen. Nehmen Sie sich doch einen Augenblick Zeit, sich persönlich zu überzeugen und schauen Sie was wir alles für Sie bereithalten und auf dem Immobiliensektor für Sie tun können.

Leistungen

Vielfache Erfahrung auf dem Gebiet der Bewertung von unbebauten Grundstücken, Wohn-, Gewerbe- und Spezialobjekten jeglicher Größenordnung im gesamten Bundesgebiet werden mit einem umfassenden Verständnis der jeweiligen Kundenmärkte, einer gründlichen und belegbaren Datenrecherche sowie einer verständlichen und strukturierten Gutachtenausarbeitung vereint. So entstehen neutrale, marktkonforme und gerichtsfeste oder im Falle von Beleihungswertgutachten BelWertV-konforme und pfandbrieftaugliche Gutachten, die Risiken und Chancen erfassen und dem Auftraggeber verwertbare Ergebnisse liefern.

Die schematische Berechnung des Gemeinwertes nach dem Bewertungsgesetz (BewG) kann zu einer deutlichen Überbewertung der Bemessungsgrundlage für die Erbschafts- oder Schenkungssteuer führen. Das Bewertungsgesetz (§138 BewG) erlaubt deshalb den Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes durch ein qualifiziertes Gutachten. Die Kosten für das Gutachten können sich durch eine entsprechende Steuerersparnis schnell bezahlt machen.

Weitere Leistungen
– Gutachten zur Ermittlung der Versicherungssummen
– Analysen zum Markt, Standorten, Gebäuden, Beständen, Mietverträgen und Konkurrenten
– Beratungsdienstleistungen, wie beispielsweise Wirtschaftlichkeitsberechnungen, im Zusammenhang mit dem An- und Verkauf von Immobilien
– Gutachten zur Bestimmung von Einlage- und Entnahmewerten, sowie der Aufteilung des Wertes in Boden- und Gebäudewertanteil
– Steuerrechtliche Gutachten im Rahmen von Erbschafts- und Schenkungssteuerfragen

 

    über

    Jahre Erfahrung

    bereits über

    erstellte Gutachten

    aktuell

    Sachverständige

    Objekte

    Unser Schwerpunkt sind Wohn-, Gewerbe- und Investitionsobjekte jeglicher Größenordnung. Durch eine umfassende Betrachtung und weitgreifendes Marktverständnis können wir Wertentwicklungen darstellen, auf die sich unsere Kunden bei weiteren Entscheidungen verlassen können. Dazu gehören bislang nicht erkannte Potenziale ebenso wie eine detaillierte Analyse, die Risiken ggf. rechtzeitig erkennt und benennt.

    Wohnimmobilien

    • Eigentumswohnungen
    • Ein- und Zweifamilienhäuser
    • Doppel- und Reihenhäuser
    • Mehrfamilienhäuser
    • Wohnanlagen
    • Hochhäuser
    • Studentenwohnheime
    • Wohn- und Geschäftshäuser (Gewerbeanteil < 30%)

    Landwirtschaftliche Grundstücke

    • Bauernhöfe
    • Schweineställe
    • Mastanlagen
    • Kuh-. Rinderställe
    • Geflügelställe
    • Resthöfe

    Gewerbeimmobilien

    • Büro- und Verwaltungsgebäude
    • Geschäftshäuser
    • Wohn- und Geschäftshäuser (Gewerbeanteil > 30%)
    • Handel- und Dienstleistungsflächen
    • Produktionsgebäude
    • Werkstätten
    • Logistikimmobilien
    • Lagergebäude

    Unbebaute Grundstücke

    • Flächen im Außenbereich
    • Acker-, Forst- und Grünland
    • Seen
    • Bauerwartungsland
    • Rohbauland
    • Baureifes Land

    Sonderimmobilien

    • Schulen
    • Beherbergungsimmobilien (Hotels, Hostels, Serviced Appartements, Gasthöfe etc.)
    • Gastronomiebetriebe (Restaurants, Imbiss, Systemgastronomie, Gaststätten etc.)
    • Einkaufszentren, Factory-Outlet-Center
    • Freizeit- und Sporteinrichtungen (Sporthallen, Sportplätze, Schwimmbäder, Thermen etc.)
    • Tankstellen, Rasthöfe

    Sozialimmobilien

    • Pflegeheime
    • Krankenhäuser
    • Wohnheime
    • betreutes Wohnen

    Gutachten

    Die vom Sachverständigen erstellten Gutachten werden unter Anwendung der aktuellen anerkannten Bewertungsmethoden und unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben gefertigt und erfüllen damit höchste Ansprüche. Vor jeder Gutachtenerstellung wird eine fundierte Beratung durchgeführt, in der Fragen der Auftraggeber geklärt und der Umfang sowie der Zweck der Gutachtenerstellung erörtert werden.

    Im Vordergrund steht die Bewertung von Immobilien für unterschiedliche Zwecke zu einem bestimmten Qualitätsstichtag. Für Erb- und eherechtliche Auseinandersetzungen werden auch Gutachten für mehrere Bewertungszeitpunkte angefertigt. Der Anlass bestimmt den konkreten Aufbau und Inhalt des Gutachtens. Denn je nach Einsatzzweck, zeitlicher Perspektive und Objektart gibt es unterschiedliche Standardverfahren, um den Wert eines Objekts optimal und nachvollziehbar abzubilden. Diese Verfahren sind grundsätzlich gleichrangig, allerdings muss die Wahl im Einzelfall begründet werden.

    Alle Wertgutachten werden in schriftlicher und gebundener Form gefertigt, sie bestehen aus einem Textteil, Fotodokumenten und einem Anlagenteil.

    Verkehrswertgutachten

    (auch: Marktwertgutachten)

    …ist ein Sammelbegriff für je nach Nutzungsart und Objekt unterschiedliche Bewertungs- und Wertermittlungsverfahren. Das Verkehrswertgutachten stellt den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag dar. Dabei werden neben dem reinen Zustand der Immobilie/des Grundstücks eine Vielzahl von wertbeeinflussenden Faktoren berücksichtigt (wie etwa rechtliche Rahmenbedingungen, Entwicklungspotenzial, Marktsituation und Infrastruktur).

    Das Baugesetzbuch (BauGB) ist eine der gesetzlichen Grundlagen und definiert in §194:
    „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

    Im Verkehrswertgutachten werden unterschiedliche Verfahren nach Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV angewendet:

    Bodenwerte für unbebaute Grundstücke werden auf Basis von Vergleichswerten oder Bodenrichtwerten ermittelt.

    Das Vergleichswertverfahren kommt bei gleichartigen (vergleichbaren) Immobilien (z.B. Eigentumswohnungen oder Ein- und Zweifamilienhäusern in vergleichbarer Lage) oder bei unbebauten Grundstücken zum Einsatz.

    Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz bei selbst genutzten Objekten wie Ein- und Zweifamilienhäusern, aber auch bei kulturellen Einrichtungen oder Infrastrukturobjekten sowie speziellen Fabrikanlagen, die nicht vermietet werden. Der Wert der baulichen Anlagen errechnet sich hier nicht aus erzielbaren Einnahmen, sondern nach den Kosten im Vergleich zu einer Wiederbeschaffung bzw. zum Neubau. Die so ermittelten sog. Herstellungskosten werden zeitlich gemindert und an den Markt angepasst.

    Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert von Renditeobjekten nach Bodenwert und den zu erwartenden marktüblichen Erträgen (Kapitalisierung der Netto-Erträge). Es dient als Grundlage für die Bewertung von ertragsorientiert / gewerblich genutzten Immobilien, etwa Mehrfamilienhäuser / Portfolios, Gewerbeimmobilien (Bürohäuser, Einkaufszentren, Supermärkte, Fachmärkte, Investmentimmobilien), Spezialimmobilien (Logistik- und Lagerflächen, Hotels, Reha-Kliniken, Alten- und Pflegeheime).
    Als Berechnungsbasis dient der Rohertrag (etwa aus Mieten und Pachten) abzüglich der Bewirtschaftungskosten, hochgerechnet auf die Restnutzungsdauer des Objekts. Grundlage für diese Wertbetrachtung ist die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV). Sie unterscheidet nach allgemeinem und vereinfachten Ertragswertverfahren (Berechnung nach abgezinstem Bodenwert) sowie dem Ertragswertverfahren auf Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge. Entscheidend für das Ertragswertgutachten können neben den klassischen Kriterien auch sonstige wertbeeinflussende Umstände sein. Dazu muss der Sachverständige die Marktentwicklung für die aktuelle oder künftige Nutzung der Immobilie beurteilen und im Gutachten objektiv darstellen können. Hier können für Käufer oder Verkäufer, aber auch für Finanzierungsverhandlungen wichtige Argumente fassbar werden.

    Beleihungswertgutachten

    Bei Finanzierungen ist der Beleihungswert eine wichtige Kennzahl und repräsentiert als Kreditsicherheit den Wert, der sich langfristig zu einem beliebigen Zeitpunkt am Markt erzielen lässt. Grundlage ist das Pfandbriefgesetzt (PfandBG) und die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Banken legen mit dem Beleihungswert die Kreditobergrenze fest, nach der sie Darlehen vergeben. Grundsätzlich errechnet sich der Beleihungswert ähnlich dem Verkehrswert, allerdings werden diverse Grunddaten deutlich konservativer berücksichtigt.

    Die neueren Bestimmungen im Kreditrecht erlauben es Banken übrigens, Kredite auch bis in Höhe des (in der Regel deutlich höheren) Verkehrswertes zu vergeben. Voraussetzung ist dabei ein präzise hergeleitetes und umfassend recherchiertes Verkehrswertgutachten.

    Risidualwertverfahren

    (auch: Investoren-Methode)

    …dient vor allem bei Projektentwicklern oder im Frühstadium zur Ermittlung des maximal vertretbaren Bodenkaufpreises. Im Vordergrund steht hier die Frage, bis zu welchem Grundstückspreis das Gesamtprojekt wirtschaftlich realisiert werden kann. Da der Bodenwert im Mittelpunkt steht, wird die Immobilie im vereinfachten Ertragswertverfahren berechnet (Ertrags- oder Vergleichswertverfahren). Nach Abzug der Realisierungskosten inkl. Finanzierungskosten lässt sich dann der maximal tragfähige Grundstückspreis abbilden, der über die Zeit bis zur Fertigstellung abgezinst wird.

    Sonderwertermittlungen

    …können aus unterschiedlichsten Gründen Werte auf eine sachliche Diskussionsgrundlage bringen. Fonds-Gesellschaften etwa nutzen Sonderbewertungen bei erheblichen Marktveränderungen oder strategischer Neuausrichtung des Portfolios; auch bei Spezialimmobilien oder Schiedsgutachten kommen Sonderbewertungen zum Einsatz.

    Versicherungswerte

    Der Versicherungswert oder Feuerversicherungswert oder Versicherungswert 1914 ist eine Rechengröße bei Gebäudeversicherungen. Er ist ein Sachwert, der fiktiv den Wiederaufbauwert (Neuwert), bezogen auf das Jahr 1914 wiedergibt und wird in Mark (M) gerechnet. Wenn das Gebäude, so wie es heute steht, 1914 gebaut worden wäre, hätte es so viel gekostet. Der Versicherungswert ist die Grundlage für die Versicherungsprämie, die der Kunde pro Jahr bezahlen muss. Anlässe sind Brandschäden, Leitungswasser- und Sturmschäden, Haftpflichtschäden, Bauleistungsschäden.

    Unsere Auftraggeber

    Wir betreuen Kunden aus folgenden Branchen & Geschäftsbereichen:

    – Privatpersonen
    – Rechtsanwälte und Rechtsanwaltskanzleien
    – Wirtschaftsprüfungsgesellschaften
    – Steuerberater und Steuerberatungskanzleien
    – Kreditinstitute (Banken, Landesbanken, Privatbanken, Sparkassen)
    – Gerichte (Amtsgericht, Landgericht, Oberlandesgericht)
    – Betreuer (gerichtlich bestellt)
    – Insolvenzverwalter
    – Schlichter und Mediatoren
    – Öffentliche Auftraggeber
    – Bauträger/Projektentwickler

     

    – Immobilien-Aktiengesellschaften
    – Wohnungsbaugesellschaften
    – Hausverwaltungsfirmen
    – Gewerbe- und Industrieunternehmen
    – Versicherungen
    – Pensionskassen
    – Stiftungen
    – Verbände und Vereine
    – Versorgungswerke
    – Karitative und kirchliche Einrichtungen

     

     

    Inhaber

    Holste Immobiliensachverständiger
    Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung

    Von der Ingenieurkammer Niedersachsen öffentlich bestellt und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

    Von der HypZert GmbH nach ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke CIS HypZert (F)

    Von der TEGOVA zertifiziert als Recognised European Valuer (REV)

    Sachverständigentätigkeit seit 2004

     

    Dipl.-Ing. (FH) Sven Holste

    Dipl.-Ing. (FH) Sven Holste

     

    • Mitglied in der Ingenieurkammer Niedersachsen
    • Mitglied im Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständigen e.V.
    • Mitglied in der HypZert e.V.

    Honorar

    Die Honorare richten sich grundsätzlich nach der Höhe des ermittelten unbelasteten/ungeminderten Marktwertes. Dabei orientieren sich die Honorare an der Honorarordnung des Bundesverbands öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger (BVS) zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Sonderleistungen, die für ein qualifiziertes Gutachten entscheidend sind, (z.B. Aufmaß), und Auslagen (z.B. verauslagte Gebühren für Auszüge aus der Kaufpreissammlung oder Liegenschaftskarten) werden zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt. Beratungen und Sonderleistungen werden nur nach vorheriger Absprache nach Stundenaufwand abgerechnet. So bleiben die Kosten für Sie jederzeit transparent. Honorare für Beleihungswertgutachten werden entsprechend den jeweiligen Honorarvereinbarungen mit den Kreditinstituten abgerechnet. Im Falle der Beauftragung durch Gerichte in Zwangsversteigerungsverfahren oder in Betreuungsangelegenheiten für das Vormundschaftsgericht, erfolgt die Abrechnung nach Stundenansätzen in Anlehnung an § 9 des Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetzes (JVEG).


    Haftung
    Ein Haftungsausschluss für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit erfolgt nicht. Die unterhaltene Berufshaftpflichtversicherung wird durch die Bestellungsbehörde in regelmäßigen Abständen geprüft. Die Deckungssummen liegen deutlich über dem vom Gesetzgeber geforderten Mindestmaß (vgl. § 114 Abs. 1 VVG-Versicherungsvertragsgesetz).


    Datensicherheit
    Im Rahmen der Wertermittlung wird auf umfangreiches Datenmaterial zurückgegriffen. Dabei handelt es sich oftmals um persönliche Daten. Die mir anvertrauten Daten werden nur von mir oder von meinen Mitarbeitern eingesehen. Die elektronische Datensicherung erfolgt täglich, die Aufbewahrungsfrist beträgt 10 Jahre. Elektronische Datenübermittlungen erfolgen verschlüsselt. Alle erlangten Erkenntnisse, die im Rahmen der objektbezogenen Tätigkeit gesammelt wurden, unterliegen der Schweigepflicht und dienen nicht zur eigenen Verwertung oder dem Interesse Dritter.

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    Standort Oldenburg:

    Blumenstraße 1
    26121 Oldenburg

    Tel: 0441 36155855
    Fax: 0441 36155856

    Unsere Öffnungszeiten:

    Montag bis Freitag:
    9.00 bis 17.00 Uhr
    und nach Vereinbarung

    Standort Westerstede:

    Jägerskamp 12
    26655 Westerstede

    Tel: 04488 9837360
    Fax: 04488 9837361